आदर्श घरभाडे कायद्याचा फायदा नेमका कुणाला?

ऋजुता लुकतुके

आदर्श घरभाडे कायद्या'ला केंद्रीय मंत्रिमंडळाची नुकतीच संमती मिळाली आहे. समजून घेऊया हा कायदा नेमका काय आहे, घरभाड्याचे नियम मालक आणि भाडेकरूंसाठी कसे बदललेत?

आपलं हक्काचं घर हवं हे स्वप्न सगळ्यांचंच असतं. पण, घरांच्या किमती दिवसेंदिवस वाढत चालल्या आहेत. त्यामुळे मग निदान डाऊन पेमेंटची सोय होईपर्यंत आपला मुक्काम असतो भाड्याच्या घरात. शहरांमध्ये तर पिढ्यान पिढ्या लोक चाळीसारख्या व्यवस्थेत भाड्याने किंवा पागडीवर राहत आले आहेत.

2017-18चा राष्ट्रीय सर्वेक्षण अहवाल असं सांगतो की, शहरी भागांमध्ये किमान 28% कुटुंबं ही भाड्याच्याच घरात राहतात. अशावेळी घरमालक आणि भाडेकरूचं घरभाडं घेण्या आणि देण्यावरून भांडणही नेहमीचंच. पण, त्यावर नियंत्रण आणण्यासाठी आता केंद्रसरकारने आदर्श घरभाडे कायदा आणलाय.

दोन प्रातिनिधिक उदाहरणं घेऊया ज्याच्यामुळे हा कायदा मूळात अस्तित्वात आलाय…

मुंबईतल्या दादर या मध्यवर्ती भागात चाळीत एका खोलीत राहणारं हे कुटुंबं. त्यांची दुसरी पिढी इथं राहतेय. पण मागची किमान चाळीस वर्षं ते एकच भाडं देतायत - 200 रु. मुंबई सारख्या ठिकाणी हे भाडं किती कमी आहे हे कुणीही सांगेल.

दुसरं उदाहरण आहे एका तरुण नुकतं लग्न झालेल्या जोडप्याचं. त्यांनी मुंबई उपनगरात नुकतंच घर भाड्याने घेतलंय. आणि 20,000 इतकं घरभाडं ठरवण्यासाठीही त्यांना घरमालकाबरोबर भरपूर घासाघीस करावी लागली. आणि शिवाय एक लाख रुपये डिपॉझिट म्हणून ठेवावे लागले ते वेगळेच.

घर भाड्यातली ही तफावत दूर करण्यासाठी आणि कायदे हे घर मालक किंवा भाडेकरू अशा एकाच घटकाकडे झुकणारे नसावेत यासाठी एका आदर्श किंवा समतोल घरभाडे कायद्याची देशाला गरज होती.

आणि त्या दृष्टीने केंद्रीय मंत्रिमंडळाने बुधवारी एक नवीन कायदा संमत केलाय - मॉडेल टेनन्सी अँक्ट किंवा आदर्श घरभाडे कायदा. 2019मध्येच केंद्राने या कायद्याचा मसुदा तयार केला होता. 90च्या दशकात बनलेल्या घरभाडे नियंत्रण कायद्यात आता बरेच बदल प्रस्तावित आहेत. ते बघण्यापूर्वी गृहनिर्माण आणि शहरी कामकाजमंत्री हरदीप सिंग यांनी प्रस्तावित कायद्याबद्दल म्हटलंय,

"देशातली घरं भाड्याने देण्याची बाजारपेठ मोठी आहे. आता नवीन कायद्यामुळे यात आणखी 50 ते 60%ची वाढ होईल. कारण, रियल इस्टेट व्यावसायिकांकडे रिकामी असलेली घरंही ते भाड्याने देऊ शकतील आणि कायद्याच्या संरक्षणामुळे लोक आपली घरं भाड्याने देण्यासाठी उद्युक्त होतील."

प्रस्तावित आदर्श घरभाडे कायदा काय आहे?

तुम्ही घरमालक असाल किंवा भाडेकरू, दोघांसाठी या कायद्यात काय काय तरतुदी आहेत ते समजून घेऊया…

घरमालकांसाठी…

बाजार भावानुसार, निवासी आणि अनिवासी जागेसाठी भाडं आकारण्याची मुभा. सुरुवातीला चाळीतलं जे उदाहरण दिलं होतं, अशा कुटुंबांना आता फटका बसणार आहे. कारण, ते जिथं राहतात, तिथल्या दरानुसार त्यांना भाडं द्यावं लागेल.

घरभाड्यामध्ये वार्षिक वाढ करण्याचा अधिकारही घरमालकांना असेल. अर्थात, त्यांना तीन महिने आगाऊ तसं भाडेकरूला सांगावं लागेल.

भाडेकरूने दोन महिन्यांचं भाडं थकवलं तर घर रिकामं करून घेण्याचा अधिकार असेल. यापूर्वी तसा अधिकार घरमालकाला नव्हता. त्याचा फायदा घेऊन भाडेकर घरावर कब्जा करायचे. आणि त्या भीतीने अनेक मध्यमवर्गीय लोक आपला रिकामा फ्लॅटही भाड्यावर द्यायचे नाहीत. आता या संरक्षणामुळे घरभाडं बाजारपेठ वाढू शकेल.

जर भाडेकरूने दोन महिन्यात घर खाली केलं नाही तर पुढच्या कालावधीसाठी आधी दुप्पट आणि तीन महिन्यांनी तिप्पट घरभाडं वसूल करण्याचा अधिकार घरमालकाला असेल.

न्यायालयात दाद मागण्याची प्रक्रियाही सोपी झालीय. घरभाडेविषयक प्रश्नांसाठी शहर किंवा दिवाणी न्यायालयात न जाता विशेष न्यायालय आणि प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात येणार आहे.

भाडेकरूंसाठी….

घरमालकांना मनमनी भाडं आकारता येणार नाही. त्या शहरातला जो सरकारने ठरवलेला दर असेल तेवढंच भाडं घेता येईल. आणि अव्वाच्या सव्वा डिपॉझिटही घेता येणार नाही. कमाल डिपॉझिटची मर्यादा आहे तीन महिन्यांचं भाडं.

भाडेकरूला मनमानी पद्धतीने घराबाहेर काढता येणार नाही. म्हणजे घरमालक कुठल्याही परिस्थितीत वीज आणि पाणी तोडू शकत नाही.

घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात लेखी करारनामा आता बंधनकारक असेल. आणि यात कराराचे सगळे मुद्दे समाविष्ट असणं गरजेचं असेल.

घरभाडे कायदा खरंच 'आदर्श' आहे का?

2016 पासून केंद्र सरकार या कायद्याच्या मसुद्यावर काम करतंय. आतापर्यंत भाडेवाढ नियंत्रणाचे वेगवेगळ्या राज्यांचे कायदे वेगवेगळे होते. महाराष्ट्रात तर भाडं आकारणीचा कायदा 1948मध्ये बनलेला आहे. त्यानंतर 1999मध्ये सर्वसमावेशक भाडे नियंत्रण कायदा आला पण, यात भाडं आकारणीचे निकष जुनेच राहिले.

पण, आता नवीन आदर्श घरभाडे कायदा एका महिन्यात सर्व राज्यांना पाठवला जाईल. आणि त्यावर आधारित घरभाड्याची रचना राज्यांनी करावी असा संकेत आहे. जुन्या चाळीत राहणाऱ्या हजारो कुटुंबांवर या कायद्यामुळे गदा येणार आहे. त्यामुळे वाद निर्माण होऊन या कायद्याला विरोध होऊ शकतो. किंबहुना शिवसेनेकडून मुंबईत आंदोलनं सुरुही झाली आहेत.

पण, एकंदरीत गृहउद्योग आणि सामान्यांसाठी निवाऱ्याची सोय यासाठी हा कायदा कसं काम करेल, याविषयी जाणून घेण्यासाठी बीबीसी मराठीने नॅशनल असोसिएशन ऑफ रियाल्टर्सचे कार्यकारिणी सदस्य राजेश गाडगीळ यांच्याशी संपर्क साधला.

'सरकारने उचललेलं स्तुत्य पाऊल,' असं या या कायद्याचं वर्णन गाडगीळ यांनी केलं. त्यांनाही असं वाटतं की, या कायद्यामुळे आतापर्यंत रिकामी राहिलेली घरं ही वापरात आणि अर्थव्यवस्थेत येऊ शकतील.

त्याचबरोबर ट्रिब्युनल आणि करारपत्राची नोंदणीही ऑनलाईन शक्य असल्यामुळे घर भाड्याने देणे आणि घेणे हे व्यवहार पटापट होतील अशी आशा त्यांना वाटते. पण, डिपॉझिट कमी करण्याच्या मुद्याविषयी ते साशंक आहेत.

"अनेकदा भाडेकरू घर सोडताना वीजबिल, पाणी बिल आणि अगदी दूधवाल्याचंही शेवटचं बिल थकवून जातो. अशी सगळी बिलं चुकती करण्याच्या दृष्टीने किंवा घरात करावी लागणारी डागडुजी यासाठी डिपॉझिटची रक्कम ठेवलेली असते. पण, त्यासाठी तीन महिन्यांचं भाडं नेहमीच पुरेसं ठरेल असं नाही." राजेश गाडगीळ म्हणाले.

त्याचबरोबर घरमालक कुठल्या परिस्थितीत भाडेकरूकडून घर खाली करून घेऊ शकतो, यावरही थोडी जास्त स्पष्टता हवी असल्याचं गाडगीळ यांचं म्हणणं आहे.

मुंबई हायकोर्टात प्रॅक्टिस करणारे ज्येष्ठ वकील दुश्यंत पुरेकर यांनी घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात होणाऱ्या भांडणांसाठी स्वतंत्र न्यायमंडळ किंवा ट्रिब्युनल नेमण्याच्या निर्णयाचं स्वागत केलं आहे.

"नवीन कायद्यामुळे घरभाडं, घराची व्यवस्था याविषयी मालक आणि भाडेकरू यांच्यामध्ये वादाच्या ठरणाऱ्या बऱ्याच गोष्टी नियमांच्या चौकटीत सुस्पष्टपणे बसवल्या जातील. त्यामुळे त्यांचा निवाडा करणं शक्य होईल.

मूळात निवाड्यासाठी दिवाणी न्यायालयात जायची वेळ येणार नाही. ट्रिब्युनलमध्येही ठरावीक मुदतीत प्रकरणांचा निपटारा करण्याची सोय आहे. त्यामुळे अशी प्रकरणं वेळखाऊही होणार नाहीत. शिवाय ऑनलाईन तक्रार करण्याचीही आता सोय आहे. ज्यामुळे काही गोष्टींना कोर्ट कचेरीचं स्वरुप न येता त्या झटपट निकालात येऊ शकतील," असा पुरेकर यांनी आपला मुद्दा सांगितला.

त्यामुळेच नवीन कायदा काळाबरोबर चालणार आहे, असं मत पुरेकर यांनी व्यक्त केलं.

तर रियल इस्टेट बाजारपेठेतही या कायद्यामुळे बरेच बदल घडतील, असं या क्षेत्रातले तज्ज्ञ मोहित गोखले यांना वाटतं.

"या कायद्याच्या अंमलबजावणीनंतर काही घरांची खासकरून चाळीतल्या घरांची घरभाडी एकदम वाढतील. आणि त्यामुळे भाड्याच्या घरात राहण्यापेक्षा नवीन घरात राहण्याला मध्यमवर्गीय लोक पसंती देतील. त्यामुळे परवडणारी घरं घेण्याकडे लोकांचा कल वाढेल. आणि या बाजारपेठेत येणाऱ्या काळात तेजी दिसेल," असा अंदाज गोखले यांनी व्यक्त केला.

तर रियल इस्टेट उद्योजकांकडे रिकामी असलेली घरंही ते भाड्याने देऊ शकणार आहेत. त्यामुळे एकंदरीतच रियल इस्टेटमधील लोकांसाठी हा निर्णय नवीन आर्थिक संधी देणारा असेल, असं गोखले यांना वाटतं.